Investir avec le dispositif Jeanbrun, amortir un logement loué nu et alléger vos revenus fonciers

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est un avantage fiscal créé par la loi de finances pour 2026 (article 31 du Code général des impôts). Il permet à un particulier imposé au réel de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement du logement qu'il loue nu. Les Hermines analyse son intérêt et sélectionne des biens éligibles. Pour le détail du mécanisme, lisez notre article sur le dispositif Jeanbrun expliqué avec simulation.

Le dispositif Jeanbrun est-il fait pour vous ?

• Vous percevez déjà des revenus fonciers et vous êtes imposé au régime réel, ou prêt à l'être.
• Votre tranche marginale d'imposition rend chaque euro déduit utile.
• Vous achetez un appartement neuf ou un appartement ancien à rénover lourdement, avec un horizon d'au moins neuf ans.
• Vous acceptez un loyer plafonné et un locataire dont les ressources sont plafonnées.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun

Le principe est l'amortissement. Chaque année, une fraction de la valeur du logement est déduite de vos loyers imposables, comme en location meublée, mais vous restez en location nue et dans la catégorie des revenus fonciers.

L'amortissement se calcule sur 80% du prix d'acquisition hors frais (travaux compris dans l'ancien). Les 20% restants correspondent forfaitairement au terrain, qui ne s'amortit pas. Le taux dépend du niveau de loyer que vous choisissez.

Les conditions à respecter

• Logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Dans l'ancien : travaux d'amélioration représentant au moins 30% du prix d'acquisition et logement classé A ou B au diagnostic de performance énergétique après travaux.
• Location nue, en résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, avec un bail signé dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
• Loyer et ressources du locataire sous les plafonds du niveau choisi (intermédiaire, social ou très social).
• Pas de location à un membre de votre foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
• Option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.

Exemple chiffré

Exemple illustratif, hors situation réelle. Un appartement neuf acheté 250 000€ hors frais et loué en loyer intermédiaire donne une assiette de 200 000€ (80%). À 3,5%, l'amortissement annuel est de 7 000€, sous le plafond de 8 000€. Pour un contribuable imposé à 30%, avec 17,2% de prélèvements sociaux, cette déduction représente environ 3 300€ d'impôt en moins par an. Dans l'ancien, un appartement acheté 140 000€ avec 60 000€ de travaux donne une assiette de 160 000€ ; à 3%, l'amortissement est de 4 800€ par an.

L'avantage fiscal dépend de votre situation personnelle et des conditions du dispositif.

Chiffres clés du dispositif Jeanbrun

Source : analyse de la loi de finances pour 2026 par l'ANIL. Les plafonds de 10 000€ et 12 000€ supposent qu'au moins 50% des loyers des logements concernés proviennent de locations sociales ou très sociales.

Ce que le dispositif Jeanbrun apporte, et ce qu'il impose

Les avantages

• Une déduction annuelle sur vos revenus fonciers, même sans travaux dans le neuf.
• Aucun zonage géographique : le dispositif s'applique partout en France.
• L'amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an (21 400€ pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027).

Les points de vigilance

• Plafond annuel de 8 000€ à 12 000€ par foyer fiscal, tous logements confondus : multiplier les achats ne multiplie pas l'avantage.
• Loyer plafonné, parfois inférieur au loyer de marché de votre quartier.
• Engagement de neuf ans. En cas de rupture (vente, loyer hors plafond, location à un proche), les amortissements déduits sont réintégrés dans votre revenu, sauf invalidité, licenciement ou décès.
• À la revente, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits.
• Maisons individuelles exclues par la loi de finances pour 2026. Non cumulable avec le Denormandie sur un même logement.
• Comme tout investissement immobilier, risque de vacance, d'impayés et de moins-value.

Réalisez un bilan patrimonial complet et rapide !

Comment nous vous accompagnons sur un investissement Jeanbrun

• Bilan patrimonial et fiscal : revenus fonciers existants, tranche marginale, capacité d'emprunt.
• Comparaison avec les autres solutions (Denormandie, LMNP, déficit foncier) pour vérifier que le Jeanbrun est le bon outil.
• Sélection de biens neufs ou anciens éligibles, dont le programme Elisa Garden à Rennes.
• Possibilité de financement avec Finaway Courtage, société du groupe.
• Accompagnement dans la durée sur la déclaration au réel et le respect des plafonds de loyer.

Le bilan patrimonial offert est le point de départ de cette étude.

Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun

Peut-on utiliser le dispositif Jeanbrun pour une maison ?

Non, pas à ce jour. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens lourdement rénovés. Une extension aux maisons individuelles a été annoncée ; votre conseiller vous indique où en est le texte.

Le dispositif Jeanbrun fonctionne-t-il en location meublée ?

Non. L'amortissement Jeanbrun s'applique aux revenus fonciers, donc à la location nue en résidence principale. La location meublée relève du régime LMNP, qui a ses propres règles d'amortissement. Les deux ne se combinent pas sur un même logement.

Puis-je louer mon logement Jeanbrun à mon enfant ?

Non. La loi exclut la location à un membre de votre foyer fiscal et à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus : enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères et sœurs, y compris du côté de votre conjoint.

Que se passe-t-il si je vends avant neuf ans ?

Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier de l'année de la vente, avec un mécanisme d'étalement de l'impôt. Cette reprise ne s'applique pas en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.

Jeanbrun ou Denormandie, lequel choisir ?

Le Denormandie réduit directement votre impôt ; le dispositif Jeanbrun réduit vos revenus fonciers imposables. Le bon choix dépend de votre impôt, de vos revenus fonciers et du bien. Notre comparatif Denormandie ou Jeanbrun détaille les deux logiques.

Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel qualifié pour toute décision patrimoniale. Données arrêtées en octobre 2026.

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