Investir en Denormandie avec des programmes réservés en exclusivité aux clients des Hermines

Le dispositif Denormandie est une réduction d'impôt sur le revenu (article 199 novovicies du Code général des impôts) pour l'achat d'un logement ancien rénové dans une commune éligible, loué nu 6, 9 ou 12 ans. Il est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Les Hermines propose des programmes Denormandie en exclusivité et vérifie leur adéquation à votre situation.

Le Denormandie est-il fait pour vous ?

• Vous payez assez d'impôt sur le revenu pour absorber une réduction étalée sur 6 à 12 ans.
• Vous voulez un logement ancien rénové sans chercher le bien ni piloter le chantier vous-même.
• Vous acceptez d'investir dans une ville moyenne, à un prix d'entrée inférieur aux grandes métropoles.
• Vous pouvez conserver le bien au moins six ans, idéalement douze.

Comment fonctionne un investissement Denormandie avec Les Hermines ?

Le dispositif impose d'acheter un logement ancien dans une commune éligible, d'y réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération, puis de le louer nu à titre de résidence principale. La réduction d'impôt est calculée sur le coût total (prix, frais d'acquisition, travaux) et répartie sur la durée de location.

Dans les programmes que nous proposons, un opérateur acquiert un immeuble ancien, conçoit la rénovation et réalise les travaux. Vous achetez un lot déjà pensé pour une réhabilitation sous le dispositif Denormandie. Le prix intègre la part du foncier et la part des travaux. Le montage juridique de la vente (vente en l'état futur de rénovation ou vente assortie d'un contrat de travaux) dépend du programme.

Les communes éligibles sont celles du programme Action cœur de ville et celles qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire. Pour chaque programme, nous vérifions l'éligibilité de la commune sur le simulateur de service-public.fr et la part des travaux dans le coût total. Notre guide pour investir en Denormandie détaille chaque étape.

Nos programmes en exclusivité

Les programmes sont présentés lors d'un rendez-vous avec un conseiller, avec leur documentation complète.

Exemple chiffré

Exemple illustratif. Un lot dont le coût total atteint 200 000€, dont 50 000€ de travaux (25%), ouvre droit, avec un engagement de location de 12 ans, à une réduction de 21%, soit 42 000€. Elle s'impute à raison de 4 000€ par an pendant neuf ans, puis de 2 000€ par an pendant les trois dernières années. L'avantage fiscal dépend de votre situation personnelle et des conditions du dispositif.

Chiffres clés du Denormandie

Paramètre	Valeur
Réduction d'impôt (6 / 9 / 12 ans)	12% / 18% / 21% du coût total
Plafond d'investissement retenu	300 000€ par an et 5 500€ par m² de surface habitable
Part minimale de travaux	25% du coût total de l'opération
Date limite d'acquisition	31 décembre 2027
Plafonnement global des niches	10 000€ par an

Sources : service-public.fr et economie.gouv.fr. Deux amendements au budget 2027, adoptés en commission en octobre 2026, proposent une prolongation jusqu'en 2030 ; elle n'est pas votée à ce jour. L'avantage fiscal dépend de votre situation personnelle et des conditions du dispositif.

Ce que le Denormandie apporte, et ce qu'il impose

Les avantages

• Une réduction d'impôt directe, connue dès la réservation selon la durée choisie.
• Un programme déjà conçu : immeuble, travaux et éligibilité étudiés avant la commercialisation.
• Un logement rénové, plus simple à louer et à entretenir.

Les points de vigilance

• Le choix se limite aux programmes disponibles : un programme ne convient pas à toutes les situations, d'où l'étude préalable de votre fiscalité.
• La solidité de l'opérateur et le respect du calendrier de travaux comptent : un retard de livraison décale le début de la location et de la réduction d'impôt.
• Loyer et ressources du locataire plafonnés pendant toute la durée de l'engagement.
• Marché locatif d'une ville moyenne : risque de vacance et de revente plus lente.
• Réduction soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000€ par an).
• Rupture de l'engagement de location : reprise de la réduction. Non cumulable avec le dispositif Jeanbrun sur un même logement.
• Tout investissement immobilier comporte un risque de moins-value à la revente.

Réalisez un bilan patrimonial complet et rapide !

Comment nous vous accompagnons sur un programme Denormandie

• Bilan patrimonial : impôt payé, plafond des niches déjà utilisé, capacité d'emprunt, horizon de détention.
• Présentation des programmes Denormandie en exclusivité.
• Vérification de l'adéquation : commune éligible, part de travaux, plafonds de loyer, durée d'engagement adaptée à votre situation.
• Possibilité de financement avec Finaway Courtage, société du groupe.
• Suivi jusqu'à la livraison, puis mise en location confiée à un gestionnaire partenaire.

Pour comparer les deux logiques fiscales, lisez notre comparatif Denormandie ou Jeanbrun. Si vous préférez déléguer toutes les étapes, voyez notre offre d'investissement locatif clé en main, accompagnée par notre cabinet de gestion de patrimoine à Rennes.

Questions fréquentes sur le Denormandie

Pourquoi investir en Denormandie dans un programme plutôt que seul ?

Dans un programme, l'immeuble, les travaux et l'éligibilité au dispositif Denormandie sont étudiés avant la commercialisation, et le prix du lot intègre les travaux. Seul, vous cherchez le bien, vous chiffrez et pilotez le chantier, et vous portez le risque de dépassement. Le choix dépend du temps et de l'expérience que vous voulez y consacrer.

Jusqu'à quand peut-on investir en Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027. Une prolongation jusqu'en 2030 a été adoptée en commission dans le cadre du budget 2027, sans être votée à ce jour.

Quels travaux sont pris en compte ?

Les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement ou relever de catégories listées par les textes, comme la modernisation ou l'assainissement. Dans les programmes proposés par le cabinet, ce ratio est vérifié lot par lot.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Oui, à un ascendant ou un descendant qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources. C'est une différence avec le dispositif Jeanbrun, qui l'interdit.

Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel qualifié pour toute décision patrimoniale. Données arrêtées en octobre 2026.