Investissement LMNP, louer meublé et amortir votre bien pour réduire l'impôt sur vos loyers

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s'applique à un particulier qui loue un logement meublé sans en faire son activité principale. Les loyers sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel, qui permet d'amortir le bien. Les Hermines accompagne le choix du bien et du régime.

Le LMNP est-il fait pour vous ?

• Vous voulez des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant plusieurs années.
• Vous préparez votre retraite avec un bien financé à crédit.
• Vous visez une ville étudiante ou un marché de jeunes actifs, comme Rennes : voyez les quartiers de Rennes pour investir.
• Vous êtes prêt à tenir une comptabilité au réel, ou à la confier à un expert-comptable.

Micro-BIC ou régime réel, deux façons d'imposer vos loyers meublés

Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos loyers. Pour une location meublée de longue durée, l'abattement est de 50% jusqu'à 77 700€ de recettes (revenus 2025). Exemple illustratif : 9 600€ de loyers annuels donnent une base imposable de 4 800€.

Au régime réel, vous déduisez vos charges (intérêts, taxe foncière, assurance, comptabilité) et vous amortissez le bien et le mobilier. Cet amortissement neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Notre article micro-BIC ou réel en LMNP compare les deux régimes en détail.

Les meublés de tourisme suivent des règles moins favorables : 15 000€ et 30% d'abattement s'ils ne sont pas classés, 77 700€ et 50% s'ils sont classés (revenus 2025).

LMNP ou LMP

Vous devenez loueur professionnel lorsque vos recettes meublées dépassent 23 000€ par an et excèdent vos autres revenus d'activité. Le régime fiscal et social change alors.

Chiffres clés du LMNP

Paramètre (revenus 2025)	Valeur
Micro-BIC, meublé longue durée	77 700€ de recettes, abattement 50%
Micro-BIC, meublé de tourisme classé	77 700€, abattement 50%
Micro-BIC, meublé de tourisme non classé	15 000€, abattement 30%
Seuil LMP	recettes supérieures à 23 000€ et aux autres revenus d'activité
Réintégration des amortissements	cessions depuis le 15 février 2025

Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner les amortissements déductibles à 2,5% de la valeur du bien, dans la limite de 7 000€ par an et par foyer : une mesure en discussion, non votée à ce jour. L'avantage fiscal dépend de votre situation personnelle et des conditions du dispositif.

Ce que le LMNP apporte, et ses points de vigilance

Les avantages

• Un amortissement du bien et du mobilier, au régime réel.
• Une demande locative soutenue en meublé dans les villes étudiantes.
• Une souplesse de bail plus grande qu'en location nue.

Les points de vigilance

• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l'impôt de sortie. Certaines résidences services sont exclues de cette règle.
• Rotation des locataires plus forte, mobilier à renouveler, comptabilité obligatoire au réel.
• Location de courte durée encadrée par les communes (autorisation, quotas).
• Risque de vacance, d'impayés et de moins-value.

Réalisez un bilan patrimonial complet et rapide !

Comment nous vous accompagnons sur un investissement LMNP

• Bilan et simulation micro-BIC contre réel, sortie comprise, en tenant compte de votre tranche marginale d'imposition.
• Sélection d'un bien neuf ou ancien, meublé par un partenaire.
• Possibilité de financement avec Finaway Courtage, société du groupe.
• Gestion locative confiée à un professionnel partenaire, choisi avec vous.

Pour aller plus loin, lisez notre guide pour défiscaliser en LMNP, notre offre d'investissement locatif clé en main ou l'intérêt d'investir dans un projet de coliving.

Questions fréquentes sur le LMNP

Le LMNP est-il encore intéressant depuis la réforme de 2025 ?

Le régime réel reste un levier pour réduire l'impôt sur les loyers pendant la détention. La réforme alourdit l'impôt à la revente, puisque les amortissements déduits augmentent la plus-value. Un projet LMNP se juge donc sur toute sa durée, revente incluse, en suivant aussi le plafonnement des amortissements proposé par le budget 2027.

Faut-il un expert-comptable en LMNP ?

Au micro-BIC, non. Au régime réel, la comptabilité et la liasse fiscale sont obligatoires. La plupart des investisseurs confient ce travail à un expert-comptable spécialisé, dont les honoraires sont déductibles.

Peut-on passer du micro-BIC au réel ?

Oui, sur option. Le passage au réel se décide en fonction des charges, du montant amortissable et de la durée de détention prévue. Nous faisons la comparaison chiffrée lors du bilan.

Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel qualifié pour toute décision patrimoniale. Données arrêtées en octobre 2026.

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